주택 · 상가 · 건물 · 토지 – 취득부터 양도까지 꼭 알아야 할 세금 가이드
부동산을 사고팔거나 보유하고 있을 때 반드시 함께 따라오는 것이 바로 세금입니다
많은 분들이 부동산 거래에서 매매가격이나 입지에만 집중하시지만
실제로 수익에 가장 큰 영향을 미치는 요소 중 하나가 세금입니다.
세금 구조를 제대로 이해하지 못하면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있고
반대로 잘 알고 준비하면 수백만 원에서 수천만 원까지 절세할 수도 있습니다.
이번 포스팅에서는 주택, 상가, 건물, 토지 등 다양한 유형별로 취득·보유·양도 시 발생하는 세금을 총정리해드리겠습니다
🔹 1. 부동산 취득 시 내는 세금 – 취득세
부동산을 구입하면 가장 먼저 부과되는 세금이 취득세입니다. 거래 금액을 기준으로 계산되며, 주택 수, 부동산 종류, 취득 목적(실거주/임대/투자/법인 등)에 따라 세율이 달라집니다.
■ 주택의 취득세율
- 1주택자:
- 6억 이하: 1%
- 6~9억: 2%
- 9억 초과: 3%
※ 생애최초 주택 구입자(6억 이하 주택)는 50% 세액감면 가능 (요건 충족 시)
- 2주택자 이상:
- 조정대상지역 내:
- 2주택: 8%
- 3주택 이상: 12%
※ 비조정지역에서는 기본세율(1~3%) 적용
- 조정대상지역 내:
■ 상가, 오피스텔, 토지, 건물
- 일반세율 4.6% 적용
- 취득세 4%
- 지방교육세 0.4%
- 농어촌특별세 0.2%
※ 법인 명의로 부동산 취득 시에도 세율이 중과될 수 있으며, 주택 수 계산 방식도 달라지므로 주의가 필요합니다.
🔹 2. 부동산 보유 시 내는 세금 – 재산세 · 종합부동산세
부동산을 가지고만 있어도 매년 부과되는 세금이 있습니다. 재산세와 종합부동산세가 대표적입니다.
■ 재산세 (지방세)
- 과세기준일: 매년 6월 1일 기준
- 주택:
- 공시가격 구간별로 0.1~0.4%
- 예) 공시가격 3억 주택의 경우 대략 30~50만 원 수준
- 상가/토지/건물:
- 일반적으로 0.2~0.5%
- 실제로는 건축물가액, 토지가액을 따로 평가하여 세금 산정
※ 재산세는 7월과 9월에 나누어 납부합니다. 주택은 2회 분할 납부가 가능하며, 고지서가 우편으로 발송됩니다.
■ 종합부동산세 (종부세)
- 적용대상: 고가 또는 다수의 부동산 보유자
- 주택의 경우
- 공시가격 합산액이 11억 원 초과 시 과세 (1세대 1주택 기준)
- 다주택자 및 법인 보유 주택은 기본공제 혜택이 낮거나 없음
- 토지의 경우
- 사업용 제외 일반토지: 공시지가 5억 원 초과 시 과세
- 과세표준에 따라 0.5~2.7%까지 누진세율 적용
※ 종부세는 별도 신고와 납부가 필요하며, 매년 12월에 납부합니다.
🔹 3. 부동산 양도 시 내는 세금 – 양도소득세
부동산을 팔 때 생긴 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다. 보유 기간, 주택 수, 거주 여부에 따라 세율과 공제액이 크게 달라집니다.
■ 주택 양도소득세
- 1세대 1주택 비과세 요건
- 보유 2년 이상 + 실거주 2년 이상(조정대상지역)
- 양도가액 12억 이하인 경우 비과세 가능
- 다주택자 중과세율 (조정대상지역 기준)
- 2주택: 기본세율 + 20%
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%
■ 상가, 건물, 토지 양도소득세
- 기본세율:
- 양도차익에 따라 6~45% 누진세율 적용
- 단기 양도 시 중과세
- 1년 미만 보유: 70%
- 2년 미만 보유: 60%
- 장기보유특별공제:
- 최대 30%까지 공제 가능 (주택은 80%까지)
※ 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일 기준 2개월 이내에 반드시 신고 및 납부해야 합니다.
🔹 4. 상속과 증여 시 내는 세금도 있다 – 상속세 · 증여세
부동산을 매매가 아니라 무상으로 이전할 경우에는 상속세나 증여세가 발생합니다.
- 상속세:
- 부모 사망 후 부동산을 자녀가 상속받을 경우 발생
- 공제한도 내에서는 면세되지만 고가 부동산일 경우 고율 과세
- 증여세:
- 부모가 자녀에게 아파트를 증여하는 경우
- 10년간 증여 총액 기준
- 자녀 5천만 원, 배우자 6억 원까지는 면세
- 초과분에 대해 10~50% 누진세율
※ 증여 후 5년 이내에 양도하는 경우, 증여세와 양도세가 중복되어 발생할 수 있습니다.
✅ 마무리 : 부동산 세금, 전략적으로 접근해야 합니다
부동산 세금은 단순한 계산이 아니라 전략의 영역입니다. 보유와 처분 시점을 조절하고, 세율과 공제 조건을 잘 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
- 거래 전에 반드시 취득세율 확인
- 보유기간과 거주요건 확인하여 양도소득세 비과세 요건 충족
- 세금 부담을 줄이기 위해 명의 분산, 증여 계획, 타이밍 조절 등 적극적인 절세 전략 필요
부동산을 통해 진짜 수익을 얻기 위해서는 세금까지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
궁금하신 사항은 언제든지 편하게 문의 주세요. 실전 경험이 풍부한 중개사가 함께 고민해드리겠습니다!